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【不動産売買のウラ話 売却編④】契約前に得するポイント 売却契約編

こんにちは、チップです。

ご訪問ありがとうございます。

 

内覧を何度かして頂き無事に買主が決まり、いよいよ契約というところまできました。

安心するのは、まだ早いですよ!この契約という作業が不動産売買では一番重要なことです。契約後に聞いてないと言ったトラブルを避けるためにも慎重に対応していましょう!!

 

 

前回までの記事はこちらになります。

業者選択編

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査定編

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内覧編

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契約前の交渉での注意点

不動産取引、特に中古物件に関しては価格以外にも様々な交渉が必要になってきます。取引に際して細かすぎるといっていいほど、買主と取り決めをしていきましょう!ここでは最低限、事前に取り決めておくべきポイントをお伝えしていきま。

 

不動産売却の責任を負うのは仲介業者ではなく売主です!

 

移転登記費用は誰の負担!? 売主or買主

物件の名義変更にも結構な金額がかかってきます。また登録免許税といった税金も発生しますので事前に対策していきましょう

通常は不動産業者が地域の慣習に基づいて判断すると思いますが、正解ではありません。決めるのは売主、買主の交渉に委ねられます。これも業者に任せてしまうと契約書の読み合わせで初めて知ったということになりかねません。

売買価格が決定した後に売主から条件を提案しましょう!

買主負担にできれば10万~20万の節約になります。

※抵当権抹消等の売主都合の費用は売主負担になります。

 

 

荷物はどうしたらいいのか

こちらも結論からいうと交渉で決定します。契約前に条件として買主と交渉していきましょう!

具体的にいうと室内の家具・家電、エアコン等、全ての物が対象になります。戸建だと庭にある植木等ですね。

さすがに全ての荷物を置いてはいけないので、ここでは処分に費用がかかるエアコンは残していくように交渉してみましょう。処分、撤去費用は安く見ても5,000円~20,000円はかかってきます、複数台になると馬鹿にできない金額です。

 

 

瑕疵担保責任の期間を交渉しよう

これ結構大切です!!

簡単に説明すると、物件に隠れた瑕疵が見つかった場合に売主が補修しないといけない期間のことです。

買主を守るための規定ですので、全く保証しないということは難しいので事前に期間を短縮できるよう交渉すべきです、中古住宅で経年劣化があるので期間短縮の交渉は問題ありません。一般的には1カ月~6カ月の範囲が多いです。

自分を守るためにも、どんなささいな不具合でも必ず買主に伝えるようにしましょう!

 

 

住宅ローン特約の内容を確認しよう

住宅ローン特約とは、買主が住宅ローンの借入ができなかった場合、無条件で白紙撤回できるといった特約です。

売主にとって、契約を解除されるケースだが、こちらの特約なしで応じる買主は難しいと思います。せめてものリスク回避としては、買主に対し複数の銀行に行ってもらうといった条件にしましょう!また承認までの期間も

銀行によって審査の基準は異なりますのでA銀行でダメだったが、B銀行ではOKがでたといったケースは非常に多いです。

 

売買契約書は必ず事前に確認しよう!

不動産売買の決めごとは契約書が全てです!

後で言った言わないを防ぐためにも、決めた事項は契約書に明記する必要があります。一般の方が思っているより業者は契約書をしっかり作成できません。誤字、脱字はもちろん決定事項を記載してなかったりすることは多々あります。

仲介会社によっては事前に見せるのを断ったりすることがありますが、こういうケースは「修正を依頼されると手間が増える」「早く契約したい」といった心理的気持ちがあります。

必ず事前に目を通し、不明点や疑問点があれば確認する必要があります。

契約した後に文句を言ったとしても、「サインしましたよね」と相手にされない可能性がありますので十分に納得したうえで、契約を締結しましょう。

 

まとめ 

不動産取引は高額になりますので、理解しないまま署名・捺印するのは絶対に止めたほうが良いです。

またちょっとした工夫で大きな金額を節約することができますので、業者の言いなりではなく自分自身でしっかり下調べをおこない、少しでも有利に取引できるよう工夫することが大切です。