どうも
貧乏サラリーマンのチップです。
仕事柄、家を売る、家を買うということを多く経験しておりますので、住宅の売却や購入を考えている人に向けて失敗しないよう注意点やウラ話を記事にしていきたいと思います。
ちょっとした間違いで100万単位で価格が変わってくるのが不動産売却の難しいところです。
※不動産取引は地域性、慣習等によって内容が変わってくるエリアがあります。
不動産会社に売却査定を依頼する前から勝負は始まっている！！
不動産売却は下調べが必要です。
ポイントをまとめました。
どこの会社に売却活動を依頼するのか
不動産会社は無数に存在しており、どこの会社も売却物件の仕入れに必死です。
販売する物件がないと仕事にならないので当然のことです。
一括りに不動産会社といっても、得意分野はそれぞれ異なりますので、下調べが必要です。
よくある査定一括サイトは利用しない
メリット、デメリットはありますが一括サイトを利用してしまうと、数多くの不動産会社と面談しないといけなくなり、会社によってはしつこい営業をされてしまう可能性があります。
また一括査定サイトの時点で、各社競合していることを理解しておりますので物件を預かるためにメリットしか言わない、業者によっては預かる為に売却できそうもない価格を提示してくることがよくあります。
そもそも不動産というのは、よほど希少性がある物件でない限り相場がありますので、極端に高く売れるということは考えにくいです。
どういう会社に依頼したほうが良いか
査定を依頼する件数は3～4社に絞ったほうが良いです。個人的な意見ですが査定依頼しても良いと思える会社の条件です。
定期的に折り込みチラシｏｒポスティングをしている
売却活動を積極的に行っており、ネット広告だけでなく紙媒体での営業活動も期待できる。年配の方はネット広告より折り込みや、新聞広告が有効です。
紙媒体での広告は費用対効果が悪いため、営業に積極的でない業者はやっておりません。
ポータルサイトを毎日更新している
数多くの売却物件から上位表示される可能性があります。
業者によってはポータルサイトに掲載し一度も更新しないこともありえます。
更新している免許番号が2以上
不動産業を営む為には、免許が必要です。
許可は5年に一度更新し許可番号が1.2.3と増えていきます。
2以上であれば最低5年間は営業している実績になり、新規業者と比べて安心できるでしょう。
事業内容が売買仲介がメイン
賃貸管理、賃貸仲介など様々な分野がありますので専門分野が売買仲介をメインとしている業者のほうが熱心な販売活動が見込めます。
分からない場合は、査定にくる営業マンに確認してみましょう。
担当する営業マンとの相性
一番大切なことです、会社はしっかりしていても担当する営業が不誠実、時間を守らない、不誠実等であれば辞めておいたほうが無難です。
メリットだけでなく物件のダメだし、マイナスポイントをしっかり伝えてくれる営業マンがおススメです。
メリットしか言わない営業マンは買主にも同様に対応しており、売却後に買主とトラブルになる可能性があります。
売却を依頼する契約の種類も大切
「専任媒介」や「専属専任」は複数社と同時に契約できないため、販売活動に積極的な業者でなければ契約期間が無駄になる可能性があります。
「一般媒介」では複数社に同時に依頼できる為、各社の販売活動が消極的になる可能性があります。
一般媒介が複数社に依頼でき、広告が増え沢山の方に販売物件を周知できると思いがちですが、レインズという不動産会社だけが利用できるサイトがありますので、専任媒介だからといって周知されないという可能性はありません。
専任媒介契約がおススメ
おススメは相性が良く熱心な業者との「専任媒介契約」です。
買い取り保証はＮＧ
買い取り保証とは一定期間に売却できなかった時に仲介会社が、あらかじめ決めておいた価格で買い取ることです。
買い取り保証の問題点は、買い取りし再販したほうが利益額が大きいので購入希望の方が現れても断ったり、売主に伝えなかったりと意図的に売らないといった方法が可能になってしまうことです。
中には悪質業者もいますので業者選びが重要になってきます。
不動産業界の闇
不動産売買には売主、買主が存在しており仲介会社はそれぞれから仲介手数料をいただけることになっております。
取引を1社で成立した際は取引金額に対して約6％（細かい金額は省略）をいただけます。
買主を別業者が紹介し成立した際は半額の3％となってしまいます。
つまり1社で取引を成立させたほうが儲かるということなんです。
これは両手取引と呼ばれており、各社こちらを目標に営業活動を行うのですが、悪質な業者は両手取引をしたい為に商品の囲い込み、つまり他社に紹介させてくれないということが発生しております。
売主は、沢山の方に紹介してもらい早く売却したいと思うのが基本です。
それを妨害する行為をおこなう業者も稀にいますので注意しましょう！
ここで裏技ですが、囲い込みをしてないか確認する方法をお伝えします。
依頼している業者とは別の業者に連絡し、まだ販売中か確認してみるとすぐに判明します。
あまりにもお客の紹介が少なかったりする場合は確認してみたほうが良いかもしれません。
まとめ
不動産を気持ちよく売却する、少しでも高く売りたいという場合には物件を掃除するより業者選びが非常に重要になってきます。
悪質な業者にあたってしまうと大損してしまう可能性もあります。
査定依頼は必ず複数社に依頼し、営業マンが信頼できるか、メリットだけ説明していないか等の見極めが必要になってきます。
応援よろしくお願いします！
