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【不動産売買のウラ話 住宅購入編②】住宅購入を失敗しないためのポイント  得する住宅ローンを選ぼう

こんにちは、チップです。

ご訪問ありがとうございます!

 

住宅を購入するために、多くの方が利用する住宅ローン。「銀行によって何か違うの?」「最近耳にするフラット35って何?」と詳しくない方も多いと思います。

 

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今回は住宅ローンをうまく活用する方法を紹介したいと思います。

 

目次

 

住宅ローンの種類を調べてみよう!

住宅ローンを大きく分類すると3種類に分けることができます。

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公的融資

財形融資は、勤務先で財形貯蓄を1年以上継続しており、残高が50万以上ある方が利用できる融資です。融資額は貯蓄残高の10倍以内で、住宅取得価額の90%が限度となります。

 

詳しくは公式サイトをご覧ください。

www.jhf.go.jp

 

 

民間融資

民間金融機関の住宅ローンのことです。銀行や信金、農協等の様々な企業が行っておりおり競争も激化しています。ネット上で完結することで手数料などの諸費用を抑えたものや、団体信用生命保険の適用範囲が拡大している商品があったりと特徴的なサービスがあるのも民間融資となります。

 

フラット35

フラット35は、住宅金融支援機構と民間金融機関との連携で行われる融資のことです。借入時に決められた金利がずっと適用される「全期間固定金利」が特徴です。特に現在は過去最低の金利水準が続いておりますので人気上昇中です。

詳しくはこちらをご覧ください。

www.flat35.com

 

 

どの住宅ローンがお得なのか

これは難しいところですが、各自のライフプランや借入期間・借入金額によっておススメできる住宅ローンは変わってきます。

 

変動金利型

もっとも多くの方が利用する住宅ローンです。

当初の金利は低く設定されておりますが、市場金利が上昇する局面では返済額も連動しあがる可能性が高い。現在の市場金利は過去最低といわれておりますので35年と長い期間で考えると上がる可能性が非常に高いと言えます。

変動金利をおススメできる方はこういうタイプです。

  • 借入額が少ない方
  • 返済年数が20年以下の方

 

固定金利選択型

5年間や10年間といった短期間だけ固定金利で、期間終了後はその時にあわせて変動金利に移行される商品です。変動金利と比べてあまり利用される方はおりません。

その理由として後ほど説明している全期間固定金利と比べて金利差が少ないからです。そうなると一定期間ではなく全期間固定金利を選択する方がかしこいという選択にならざるを得ないのです。

固定金利選択型をおススメできる方はこういうタイプです。

  • 固定期間の間に完済できる見込みがある方
  • 固定期間終了後に大幅な収入アップが見込める方

 

 

全期間固定金利型

フラット35といわれる商品になります。変動金利と比べると金利面では劣りますが、35年間という長い間の返済額が変動しない、金利が変わらないといったメリットがあります。特に現在の金利は過去と比較すると、底値といわれていますのでフラット35を利用する価値は大いにあるでしょう。

フラット35をおススメできる方はこういうタイプです。

  • 収入の増加が見込めない方
  • 住宅ローン返済計画をしっかりしたい方

 

ここからは不動産営業マンが教えてくれないポイントをお伝えしていきたいと思います。少しでも参考になれば嬉しいです。

 

 不動産営業マンは審査に通りやすい銀行を提案してくる

どんな物件であれば、担当する営業マンがいると思います。覚えておいてほしいのは「不動産仲介業は契約or決済(名義変更)しないと手数料を受け取れない」ということ。

また契約させる為には「銀行審査が通らないといけない」。

これらの事から営業マンが紹介、勧めてくる銀行は「審査に通りやすい」ということが言えます。一概に悪いわけではありませんが、営業マンは買主の金利が高かろうが関係ないということ。

目的が「審査に通ること」であって買主に条件が良い銀行というわけではありません。防衛策は下記に記載していきます。

 

複数の金融機関で審査してみる

「自分を守るのは自分」、今の時代、情報弱者は損する世の中です。ネットでも様々な情報が得られますし、住宅ローンに関していえば各銀行、お客様を探している状況です。

「断られたらどうしよう」と悩む必要はありません、堂々と住宅ローンの審査をしてもらい、ハッキリ複数の銀行に打診しており条件が一番良い銀行で借入しますとお伝えしてもらい銀行営業マンを奮い立たせましょう!

長ければ35年間お付き合いする銀行になりますので妥協は必要ありません。本命の銀行があれば、給料の振込先や光熱費等の生活口座も変更しますよとお伝えすればプラスになります。

 

住宅ローンの返済方式の選び方

 住宅ローンの返済方式には2通りあります。それぞれメリット・デメリットがありますので説明していきます。

 

元金均等返済

 毎月決まった元金+利息を返済する方式です。総返済額は少なくてすみますが、返済開始当初の返済額が高いため、負担が重くなりますので必要な収入も高くなります。

こちらを選択する方は少ないです。

 

元利均等返済

 元金均等返済より総返済額は高くなるのがデメリットです。反面、返済額が一定のため、返済計画が立てやすくなります。

通常は負担を減らすために、こちらの選択が多いです。

 

 

まとめ

住宅の購入は非常に大きな金額が動きます。失敗してしまうと取り返しのつかない状況になりますし、手数料がかかりますので簡単に借り換えもできません。

ただ慎重になりすぎてしまうと、良い物件は手に入りません。なのでいつでも動けるように物件を探し始める前に銀行打診はしておく必要があります。

良い物件に巡り合ってしまうと気持ちが先走ってしまい、冷静に判断できません。家族で住宅ローンについて話し合う機会を設けてみるのもいいかもしれません。

 

 

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