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【不動産売買のウラ話 住宅購入編④】絶対に選んではいけない分譲マンション9つの注意点

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ご訪問ありがとうございます!

 

住宅を購入する場合、大きく分けると分譲マンションor一戸建てのどちらかになると思います。

今回は分譲マンションに焦点を当てて、良い分譲マンションの選び方をお伝えしていきたいと思います!

あくまで独断と偏見ですので、ご了承ください。

 

 

分譲マンションとは

ざっくり説明すると「あくまで共同住宅の1室を所有すること」です。

共同住宅というのがポイントで、共用部分や土地は区分所有者の皆さんで所有しているということなんですね。言い換えると、自分の持ち家ではあるが、様々な制限やルールがあるということです。

当たり前ですが土地だけ売却することはできないようになっています。

詳しい説明は下記をご覧ください。

マンションとは - コトバンク

 

 

 

選んではいけない分譲マンション9つの注意点(中古の話)

  • 自主管理のマンション
  • 修繕積立金が溜まっていないマンション
  • 居住している世代が偏っている
  • 聞いたことがない管理会社
  • 管理費・積立金が極端に安い
  • 機械式駐車場がある
  • 隣に空き地がある
  • 敷地内に放置車両や放置自転車等がある
  • 田舎のマンション

 

ひとつひとつ簡単に説明していきたいと思います。

 

自主管理のマンション

自主管理だと外部委託でないので、毎月のコストが軽減できると思いがちですが、その代償は大きいです。

建物管理のプロではありませんので不測の事態に対処できませんし、長期修繕計画もないことがほとんどです。どんどん朽ちていくだけです。

最大の懸念点が資金管理が適当なことです、管理費等は役員に利用されていることも多く、使い込みされているケースもまれにあります。

 

修繕積立金が溜まっていないマンション

マンションの規模や築年数により、適正な積立金は変わってくるので一概に言えませんが積立金が溜まっていないマンションは、今後値上がりする可能性が高いです。

また築15年前後で1回目の大規模修繕がありますので実施されてないマンション、計画がないマンションもおススメできません。

 

居住している世代が偏っている

こちらに関しては、あくまでも主観ですが居住している世代が偏っていると色々な弊害がでてくると思います。

総会で意見が偏ってしまう、反対意見も世代間ギャップで潰されてしまう・・反対意見を言うことによりマンション内での立場も危うくになり発言自体できない可能性も。

また子供たちも小さい頃は遊べていいですが、成長するにつれ同世代と比較され嫌な思いをすることがあります。

中古マンションの場合、年配ばっかり住んでいるマンションもあったりします。

 

聞いたことがない管理会社

大手だから安心できるとは言えませんが、管理会社の情報は調べたほうが絶対に良いです。まれに個人事業主のような管理会社も存在しています。自主管理よりタチが悪い場合も。

不動産営業マンは「問題ない」と仰ると思いますが、気になる点は必ず質問する、自分で調べるぐらいの気持ちがないと騙されます。

営業マンを良い意味で信用してはいけないです!

 

管理費・積立金が極端に安い

これも維持管理に関わってきます。築浅であれば問題ないですが中古マンションだと段階的に管理費等は値上がりするのが普通です。

管理費はまだしも積立金が低いと将来的に補修する費用が不足したり、建物に問題が発生すると修繕費用に関して住民同士で責任のなすりつけが始まる可能性もあります。

特に大規模修繕を実施する場合は揉めるケースも非常に多く、数年かけて解決していくことも多々ありますので精神的なストレスは大きいです。

 

 

機械式駐車場がある

都市圏であれば気にすることはありませんが、地方都市で機械式駐車場があると辞めたほうがいいです。世帯数分の駐車場を確保する為に機械式駐車場を設置したりしますが、言い換えると販売する世帯数を増やすために駐車場面積を確保してません。

機械式駐車場のデメリットは維持管理費が大きくかかることです。毎年のメンテナンス、長期的にみると交換のコスト。修繕積立金が値上がりする大きな原因になります。

駐車場より建物の修繕にお金を使ったほうが資産価値もあがりますからね。

 

隣に空き地がある

これは素人でも分かると思いますが、空き地があると将来大きな建物ができる可能性があります。特にバルコニーが空き地に接していると要注意です。建物が建築されバルコニーの目線が隣と重なると資産価値は大幅に減少してしまいます。

また空き地があったとしても、建物の高さはある程度、事前に予測することができます。詳しい情報は営業マンに確認し必ず契約書に明記してもらいましょう!

 

 

敷地内に放置車両や放置自転車等がある

マンションを内覧する際は室内だけでなく、周辺環境や駐車場、エントランス等もしっかり観察することが必要です。

敷地内に放置車両や自転車等が乗り捨てられている場合は管理がずさんな証拠です。適正に運営されているマンションであれば、そのような事は絶対にありえません。 

 

田舎にあるマンション

田舎に存在するマンションの特徴として、駐車場2台無料や専有面積が価格の割には広い等があります。

終の棲家として購入するのであれば問題ないと思いますが、将来売却を考えているのであれば辞めたほうが無難です。売却が困難になってきます。

ご存知のように日本は高齢化社会に突入しており、将来的に空き家の問題が必ずでてきます。戸建てであれば自らの意思で建物を解体し更地にできるのでいいのですが、マンションだと非常に難しいですし、費用も高額になります。

今でも管理がしっかりしていないマンションはただでも買い手がいなく、毎月かかる管理費等を払い続けるという負のスパイラルに陥っています。

 

 

失敗しない為にどうすればよいのか

簡潔にいうと「立地が良く、管理がしっかりしているマンションを選ぶ」

分譲マンションは「管理」がしっかりしているマンションでないと将来トラブルになることは避けられないでしょう。

それは共同住宅だからです!共同住宅というのは様々な人間の集合体です。仕事でも人間関係が一番大変ですよね?それと同じことです。

管理費等を滞納する方、近隣迷惑を考えない方、本当に様々な人がいます。賃貸ではないので人間関係に悩んでも簡単に引っ越しできませんし、逆に人間関係でトラブルがあると買主へも説明責任があるので売るに売れないという「最悪な状況に陥ること」も予想されます。

 

上記に注意していただければ素敵なマンションに出会える可能性は高くなるでしょう!

マンションを探している方の参考になれば嬉しいです。

 

 

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