どうも
貧乏サラリーマンのチップです。
皆様は不動産を売る時、買う時にかかる仲介手数料はいくらかご存知でしょうか？
住宅購入時の諸費用の目安は8％～10％前後かかると言われています。
その中で大きな割合を占めるのが仲介手数料！
仲介手数料の上限は決められておりますが、結構な金額が発生します。
今回は仲介手数料を払わなくてよい、もしくは減額する方法を紹介したいと思います！
ちなみに仲介手数料が発生するケースとは、売主と買主の間に不動産会社が介入して契約を成立した場合です。
名前の通り「仲介」した場合に発生する手数料になります。
▼物件探しの前にやること
仲介手数料は上限が決まっている
例えば物件価格が2000万の場合、計算式はこのようになります。
2000万×3%+6万×消費税＝712,800円（上限額）
※400万以下の場合は別の計算式となります。
712,800円を売主、買主から受け取ることができますので2000万の物件で
最大1,425,600円を1回の取引でいただくことができます。
※売主や買主の片方からまとめて受け取ることはＮＧです。
これを高いと考えるのか、安いと考えるのかは人によって異なりますが大抵の人は高いと思いますよね。
余談ですが物件価格が100万だろうが1億円だろうが、実務的な労力はさほど変わりませんので不動産会社は安い物件だとやりたがりません。
次の項目から”仲介手数料を削減する方法”を紹介します！
売主が不動産会社（宅建業者）の物件を選べ！
売主が不動産会社だと仲介ではなく、売主と買主の直接取引になりますので手数料はかかりません。
新築に多いのがこのケース、大抵の場合は直接販売していますので仲介手数料はかかりません。
中古でも最近は「買取再販会社」が増えてきましたので探せばみつかります。
再販会社の物件は「リフォーム済み」物件が多いのが特徴です。
こういう売主物件の探し方は、ポータルサイトの取引態様が「売主」になっています。
逆にいうと新築でも取引態様が「仲介」だと手数料がかかる物件なので注意です。
2000万の物件だと約71万削減できます。
ポイント！
売主が不動産会社でも、別の不動産会社を経由してしまうと仲介手数料は必要になりますので注意しましょう！
一般物件を狙おう
細かい内容は省きますが、不動産会社が売主より販売物件を預かる際の契約には3種類あります。
専属専任契約・・特定の不動産会社を経由しないといけない
専任契約・・・・特定の不動産会社を経由しないといけない
一般契約・・・・基本的にどの不動産会社でも取引可能
▼詳細はこちらを参考にしてください。
一般物件は、不特定多数の不動産会社が同じ物件を販売しています。
つまり他社で成約すると、販売活動をしたのに一銭の売り上げにならない！
かかった時間や調査費用を考えると実質赤字なんだ！
ここがポイントで、一般物件というのは「複数社が同じ物件を販売しているので、いつ他社が契約するか分からない！ということです。
言い換えると、「他社で成約してしまうと売上がゼロ。それよりは値引きしてでも契約したい」と考えているので、交渉の余地はおおいにあります。
参考画像 取引態様が「一般」なので複数社が販売している物件広告です。
他社だと仲介手数料割引できるって広告にかいてましたよ。
そちらでも対応可能でしょうか？
交渉のポイント
購入する気はあるが手数料を値引きしてほしい。
他社で販売しているのも知っているよ。
上記内容をあくまでも丁寧に担当営業マンへ伝えましょう！
注意点は他社の社名は言わないことです。
購入を検討している段階では仲介手数料の交渉は辞めましょう！
この物件を買いたいと思った段階で、交渉しないと印象が悪くなってしまいます。
建売物件を選べ！
不動産会社が安心して販売できる物件は売主が不動産会社の物件なんですね。
理由はいろいろとありますがざっくりだと下記の通りです。
- 新築だと10年保証がある
- 中古でも2年保証がある
- 調査がしっかりされている
- トラブルがあってもしっかり対応してくれる
建売業者が建築する為に、仕入れる土地は仲介会社に紹介してもらったのがほとんど。
販売する際は、紹介してもらった仲介会社へ一定期間になるが専任で預けるケースが多い。
販売する仲介会社からすると早く販売しないと、複数社に販売依頼されてしまうという考えなので値引きは以外と簡単に応じることがほとんどです。
そもそも土地を建売業者へ紹介した時点で「一度取引成立」しており仲介手数料を いただいております。
販売で稼げるっていうのはラッキーぐらいの感覚なので値引きしやすいです。
ポイント
完成してから一定期間経過している物件は物件価格も値引きできるチャンス！
仲介手数料「無料」をうたっている不動産会社は注意が必要！
最近増えてきた「仲介手数料無料」を宣伝している不動産会社。
この業界も競争が激しくなり、値引きしてでも契約を増やしたいとの気持ちが先行し「無料」をうたい文句に集客をしています。
不動産会社は単純に高額な手数料をいただいているわけではありません。
重い説明責任を担っており、調査不足で裁判になるケースもあったりします。
無料にしている不動産会社は、新しい会社に多く生き残るのに必死です。
最初から無料にしてしまうと数をこなさないといけないので、対応がおろそかになったり、調査不足でトラブルになったりとの話を聞いています。
そもそも無料をうたい文句にしないと集客できない！
仕入れができていないので建売物件ばかり販売している！
こういう不動産会社全てが悪いわけではありませんが、注意が必要です。
まとめ
諸費用で大きな割合を占める仲介手数料を削減する方法を紹介しました！
注意してほしいのが、値引きだけに注目するのではなく物件に問題がないか、営業マンは信頼できる人なのか、販売している不動産会社は大丈夫なのかと総合的に判断することです。
人生で一番大きな買い物になる住宅。
少しでもお得に購入できるのが一番ですが、目先の損得にとらわれず考えることが大切です。
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